הפחתת מיסוי מקרקעין

התנגדות לתכנית בניין עיר

שאלה: מה קורה אם אנחנו קמים בוקר אחד ורואים שבמגרש הצמוד אלינו מספר מטרים מחלוננו מתחילים לבנות בניין של 20 קומות, מה אנו יכולים לעשות?

תשובה: יש סיכוי רב שהתעוררנו מאוחר מידי, אבל עדיין יש מה לעשות:
מדובר בתחילתו של של מאבק לא פשוט שצריך להיערך אליו בהתאם והדבר הראשון שעושים זה איסוף מידע.

האם הבניין הוקם במסגרת תב”ע: האם לצורך הקמת הבניין קודמה ואושרה תכנית בניין עיר נקודתית לאותו מגרש הצמוד אלינו, ואם כן מה הן הוראות התכנית מה שטח הבניה המותר מספר הקומות המותר וכד´ בהמשך אני אפרט איך אפשר להשתתף בהליכי התכנון ולהאבק במגמות שאינן רצויות לנו.
במידה ולא מדובר בתכנית נקודתית, האם נתבקשה ואושרה הקלה? (הקלה במובן שהעיריה מקילה על היזם ומאפשרת לו לחרוג באופן מוגבל מהוראת תכנית בניין עיר.
ואם כן מהן החריגות שאושרו באותה הקלה.
הסבר:דרך נוספת לבעל המגרש לבנות יותר קומות ויותר דירות ממה שמתירה התב”ע
הינה בקשת הקלה.
הועדה המקומית רשאית לאשר הקלה מסויימת מהוראות תכנית בניין עיר כל עוד לא
מדובר בסטייה ניכרת מתכנית.
ואולם מי שמבקש הקלה אינו יכול לעשות זאת בחדרי חדרים מול אנשי העיריה, הוא חייב
לתת פומבי לעניין, לפרסם בעיתון הודעה המפרטת את מהות ההקלה המבוקשת ובנוסף
להציגה במקום בולט בחזית הקרקע או הבניין שעליהם חלה הבקשה, וזאת למשך התקופה
להגשת התנגדויות.
הועדה המקומית צריכה להודיע לבעלי הנכס עצמו, הנכסים הגובלים, ונכסים נוספים
שעלולים להפגע.

התקופה להגשת התנגדויות תקבע ע”י הועדה המקומית ותצויין בגוף ההודעה וזה בדרך כלל
15 ימים, שזה פרק זמן קצר בטירוף. אנחנו צריכים תוך שבועיים לקרוא , לקלוט במה
מדובר, להפנים, לעיתים כשמדובר בבית משותף אני רוצים לכנס אסיפה בנדון, רק לאחר
מכן אנו מתחילים בעריכת ההתנגדות שגם היא צריכה להיות מנומקת (תכנונית, וקניינית ) ,
אין ספק מדובר בלו”ז לחוץ ביותר, לפיכך מומלץ לפנות מיידית לעו”ד שירכז את הטיפול
בהתנגדות יפנה לבעלי מקצוע במידה ויש צורך, ובמקביל לכנס את אסיפת הדיירים.

האם היתר הבניה שניתן תואם את הוראות תכנית בניין עיר?
איזה מבנה אושר לבניה באותו מגרש הצמוד אלינו. רצוי מאוד שיהיה בידנו עותק מצולם של הגרמושקה (תכניות ההיתר) היתר הבניה עצמו זה מכתב של מספר שורות אשר מפנה אל שרטוט שנקרא גרמושקה ומגדיר במדוייק את הבניה שהעיריה מתירה לבצע במגרש.

5. צריך לצאת לשטח רצוי בליווי גורמים מקצועיים הבקיאים בנושא, ולבדוק את אותם חלקים במבנה שכבר בוצעו ולהשוותם אחד לאחד לתכניות שבגרמושקה. במידה ומצאנו שההיתר שניתן חורג מהוראות התכנית או ההקלה שניתנה, במקרה זה יש בידינו טענה משמעותית ביותר לעצירת הפרוייקט.
דוגמאות לחריגה: למשל מותר עפ”י התב”ע לבנות רק 9 קומות וניתן היתר ל15 קומות, או שקו הבניין (המרחק בין הבניה המתוכננת לגבול החלקה הינו קטן מן המינימום אשר מוגדר בתכנית בניין עיר).

אלו צעדים ניתן לנקוט?
1. פעולה אל מול העיריה לעצירת הפרוייקט
החוק קובע כי בניה ללא היתר או בניה בסטיה מהיתר ו/או מתכנית בנין עיר, הינן עבירות חמורות שעונשים משמעותיים בצידן ואולם חשוב מכך, לצד הסנקציות הפליליות יש סמכות לעיריה ולבית המשפט לעצור את הבניה ואף להורות על הריסת המבנה או חלקו:

אם אכן מצאנו שהבניה שמתבצעת בפועל בשטח סוטה מהיתר הבניה או מהוראות התב”ע אנו פונים בכתב לעיריה ומפרטים בפניה את הסטיות שמצאנו ודורשים ממנה להפעיל את סמכותה ולמלא את תפקידה ולתת צו הפסקה מינהלי. רצוי גם לציין באותה הזדמנות כי אם לא תעשה כן אנו נתבע ממנה את כל הנזקים אשר יגרמו לי בגין מחדלה.
במידה שהעיריה אכן הוציאה צו הפסקה מנהלי, יש להזכיר לעיריה לפנות לביה”מ בתוך 30 יום, שאלמלא כן הצו יבוטל
אם זה לא עוזר ניתן גם לפנות לועדה המחוזית שתורה לועדה המקומית להוציא את הצו או שתוציא צו בעצמה.

בנוסף מסמיך החוק את העיריה להוציא גם צו הריסה מינהלי.
צו הריסה מינהלי מותנה בתצהיר של מהנדס העיר שבוצעה חריגת בניה ובלבד שהבניין לא הושלם או שהושלם לפני פחות מחודשיים ועדיין לא אוכלס.

2. צו הפסקה שיפוטי:
צו הפסקה מינהלי שקיבל את אישור ביהמ”ש הופך להיות צו הפסקה שיפוטי. אם נמשכת הבניה יתן ביהמ”ש גם צו הריסה שיפוטי.

3. עתירה מינהלית לביהמ”ש לעניינים מינהליים:
אם לא הצלחנו לגרום לכך שהעיריה וועדות התכנון יפעלו נגד הבניה במגרש הסמוך פתוחה לפנינו דרך נוספת – עתירה מינהלית לביהמ”ש לעניינים מינהליים .
העתירה צריכה להיות מוגשת מוקדם ככל האפשר ולא יאוחר מ45 יום מפרסום ההחלטה? איזו החלטה או מתן ההודעה לעותר או מן המועד שבו נודע לו עליה לפי המוקדם.

עד כאן פעולות החירום שבידנו לבצע אם הופתענו לגלות שבמגרש הצמוד לנו מתוכננת לקום מפלצת בטון, ואולם הטוב ביותר הוא לעקוב אחר תהליכי התכנון הסטאטוטורי (תכניות בניין עיר) ולהתנגד במועד ואף לדרוש פיצוי במסלול מהיר, ובמה דברים אמורים.

התנגדות לתכנית בניין עיר ודרישת פיצויים.

עפ”י החוק, היקף הבניה שתבנה והשימושים שייעשו במגרש נתון, חייבים להתאים לתכנית בניין עיר תקפה.

תכנית בניין עיר: אין מדובר בתכנית ארכיטקטונית במובן המוכר לנו של קירות פתחים וחתכים, כי אם תכנית מילולית בעיקרה שמגדירה סטאטוס, שימושים מותרים והיקף זכויות הבניה בכל חלקה (מגרש) הכלולים בתכנית.

לפיכך אם יזם או בעל המגרש הצמוד אלינו רוצה לבנות בית שהינו גבוה בהרבה מן הבתים האחרים בסביבה יהא עליו להכין ולאשר בעיריה תכנית בניין עיר נקודתית מפורטת שהינה שינוי לתכנית התקפה ואשר מגדילה את זכויות הבניה ומוסיפה קומות ודירות לבניין.

תכנית מעין זו יש להפקיד לעיון הציבור ולהתנגדויות שיעלה הציבור.
התוכנית תופקד לעיון והתנגדות גם במשרדי הועדה המקומית שזה למעשה מועצת העיר או העיריה וגם בועדה המחוזית לתכנון ובניה (יש 6 ועדות מחוזיות: צפון, מרכז, דרום, חיפה, ת”א וירושלים)

תוך 60 יום מיום ההודעה על הפקדת התכנית רשאי כל מי שסבור שנכס בבעלותו נפגע מן התכנית, להגיש התנגדות לתכנית.
פרסום-
אחד ההתנגדויות השכיחות ביותר נוגעת לפרסום:
את דבר הפקדתה של התכנית יש לפרסם לידיעת הציבור ב 2 עיתונים רשמיים וברשומות (רשומות זה למעשה העיתון הרשמי של מדינת ישראל שבו מתפרסמים חוקים, תקנות, וגם הודעות על הפקדות של תב”ע (הודעות אלו יפורסמו בילקוט הפרסומים שהינו מדור הכלול ברשומות.

ואולם, היות שמדובר אולי בעיתון המשעמם ביותר במדינה, לא מצפים מן הציבור הרחב שבאמת יעקוב אחר ילקוט הפרסומים.
לפכך יש חובה לפרסם את ההודעה גם בשטח: בלוח המודעות בעיריה ועל לוחות המודעות בשכונות הנוגעות בדבר.
לאחרונה בחודש אוגוסט 2003 , נוספה גם חובת פרסום על גבי שלט בגודל מינימלי של 75 ס”מ על 75 ס”מ שיוצב במקום בולט בתחום התכנית .

ההודעה תכלול את פירוט הנכסים שהתכנית נוגעת להם, את עיקרי התכנית המופקדת ואת הזמן ומקום לעיון בתכנית ולהגשת התנגדויות.

התנגדויות
עלינו להיות עירניים לפקוח עיניים ואזניים, ולקרוא את מה שרשום בהודעה, אולי אנו מתבשרים על תכנית חדשה שרוצים לאשר שתאפשר בעוד שנתיים שלוש הקמת מפלצת בטון במרחק 6 מטרים מחלוננו.

ובכן, החוק מאפשר לנו האזרחים מן השורה להתנגד לתכנית בשלמותה, או לחלקים ממנה, התנגדות תוגש בליווי תצהיר והנמקות.

מה הן ההנמקות המקובלות להתנגדות לתכנית בניין עיר?
ההנמקות מתחלקות לשלוש קבוצות עיקריות:
הנמקות תכנוניות, הנמקות קנייניות, והנמקות טכניות / פרוצדורליות.

דוגמאות להנמקות תכנוניות:
מצוקת התנועה והחניה הקיימת ממילא ברחוב תוחרף ותחמיר ותהיה בלתי נסבלת. (ניתן גם להעזר בתקן החניה ולהראות שלא ניתן לעמוד בו עפ”י התכנית המופקדת)
אופי הבינוי המוצע 20 קומות אינו משתלב באופי השכונה – צמודי קרקע עם גגות רעפים.
מחסור הקיים ממילא בתשתיות ציבוריות: גנים ציבוריים, מבני חינוך וכד´ מצוקה אשר תחריף ותחמיר עם הוספת עשרות יחידות הדיור עפ”י התב”ע המופקדת.

דוגמה להנמקה על בסיס של פגיעה בקניין:
כיום דירתי נהנית מנוף פתוח לפארק, מאור ושמש תנועה וחניה ברמה סבירה ואילו אם יוקם הבניין עפ”י התב”ע המופקדת כל המרכיבים האלו שנותנים ערך מוסף לדירתי יגרעו ויעלמו וערך דירתי שכיום שווה נאמר 300,000 $ ירד ל 250,000 $ . רצוי מאוד לצרף לטענה מעין זו חוות דעת של שמאי מקרקעין אשר תאשש את הטענה ותקבע במדויק את שיעור ירידת הערך.

פגמים טכניים ופרוצדורליים בתכנית המופקדת
כיום הדרישות הטכניות ממגישי תכניות בניין עיר הינן גבוהות ומחמירות:
מפות מדידה מעודכנות בשיטות מודרניות, נספחים של יועצי תחבורה ותשתיות שונות ועוד.
רצוי להעביר את התכנית לגורם מקצועי ליסרוק ויאתר את הפגמים הטכנים
פגמים פרוצדורליים בהליך ההפקדה והאישור גם הם חשובים

חשוב לזכור: אם הועדה המחוזית סבורה שההתנגדות הינה קנטרנית וטורדנית היא רשאית לחייב את המתנגד בתשלום הוצאות ההליך ליוזם התכנית והפוך מכך אם ההתנגדות מוצדקת.
לאחר שמיעת ההתנגדויות יכולה הועדה המחוזית לדחות את ההתנגדות או לקבלה בחלקה או במלואה ולדחות את התכנית או לאשרה בתנאים שיבוצעו בה שינויים אלו או אחרים.

על החלטת ועדה מחוזית לדחות או לקבל את ההתנגדות ניתן לערור בפני המועצה הארצית לתכנון תוך 15 יום מהמצאת ההחלטה לאחר אישור של יו”ר הועדה המחוזית.

תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה

כאשר איננו מצליחים לבטל או לשנות באופן מהותי את התכנית המופקדת (או ההקלה) ואכן התכנית פוגעת ומורידה את ערכו של נכס שבבעלותינו, בא סעיף 197 לחוק התכנון והבניה ומאפשר לנו לתבוע פיצויים במסלול מהיר.
אין צורך בפניה לביהמ”ש, תביעת הנזיקין תוגש נגד הועדה המקומית לתכנון ובניה .

תביעה לפיצוי לפי סעיף 197 לחוק צריכה להיות מנומקת ונתמכת בחוות דעת מיקצןעיות לרבות חוות דעת שמאית לעניין ירידת ערך הנכס.

תביעה לפי סעיף 197 יש להגיש בתוך 3 שנים מיום אישור התכנית הפוגעת או ההקלה.