שמאי נכסים

חלוקת דירות

המספר המדוייק של דירות שפוצלו אינו ידוע שכן בעלי הדירות אינם מתנדבים להעביר את המידע לגורמים הרשמיים, ואולם ההערכות הן לאלפי יחידות דיור בתל אביב בערי המרכז ובערים אחרות.

הרציונל: מדובר באיחוד של אינטרסים ומפגש של היצע וביקוש: מחד בעלי הבתים ע”י שיפוץ וחלוקה לדירות / לאגפים משדרגים ומכפילים את התשואה שהינם מקבלים על דירותייהם ובכך הינם נותנים מענה למצוקה האדירה הקיימת בשוק הדירות להשכרה.

תחשיב ההשקעה והתשואה:
התשואה השנתית על הנכס: לוקחים את דמי השכירות המצטברים אשר משולמים במהלך שנה של השכרה ומחלקים זאת בסה”כ ההשקעה שהושקעה בנכס אשר כולל את עלות רכישת הדירה + עלות השיפוץ והחלוקה + עלויות עיסקה (דמי תווך, שכ”ט עו”ד מס רכישה במידה וחל)
התשואה הממוצעת על השכרת דירת מגורים רגילה שלא פוצלה הינה בסביבות 4.5% כאשר בדירות .
ע”י חלוקת הדירה לאגפים או לדירות נפרדות ניתן להגע לתשואה דו ספרתית על ההשקעה של 10 ואף 12 אחוזים במקרים מסויימים.

ניקח לדוגמה דירה דירת 3.5 חדרים מוזנחת שנרכשה לפני כ3.5 שנים ברח ריינס בת”א ב 200,000 $ הושכרה ב800 $ לחודש מה שנותן תשואה של 4.8%.
הדירה שופצה בעלות של 37,000 $ וחולקה ל3 דירות סטודיו עם מיזוג מרכזי, אשר מושכרות כל אחת 650 $ סה”כ חודשי: 1950 $ מצטבר שנתי:23,400 $ ואם נחלק להשקעה הכוללת 237,000
מתקבלת תשואה של 10% .
מדובר בשיעורי תשואה שלא מביישים השקעות בשוק ההון כאשר מדובר באפיק השקעה עדיף שכן מדובר בזכויות קנייניות בנכס מקרקעין אשר ניתן למינוף ולמישכון. ועוד לא דיברנו על העליה הצפויה במחיר השוק של הדירה (אמנם ישנן גם תקופות של ירידת מחירים כמו בשנים 2001 עד 2003 ואולם הסטטיסטיקה מראה כי אם נחזיק בנכס לאורך זמן נהנה מעליית מחירים ריאלית ומדד מחירי הדירות מנצח גם את הדולר (היום זה לא חכמה גדולה) וגם את מדד המחירים לצרכן.

אז אם הכל כל כך טוב מה בכל זאת לא טוב?
יש כאן סיכון, אם השיפוץ והחלוקה לא ייעשו בזהירות ובחכמה עלולה ההרפתקאה להסתיים בנזק כלכלי משמעותי – הרס השיפוץ, אובדן התשואה המצופה, וההכרח לשפץ מחדש ולהשיב הדירה לקדמותה. המקרה הטיפוסי הינו ששכנים מתלוננים לעירייה בין אם מתוך צרות עין ובין אם מהפרעה ממשית שהם חווים בגלל החלוקה, התובע העירוני מגיש כתב אישום פלילי והסנקציה הנדרשת קנס כספי כבד והריסת עבודות השיפוץ. במידה והשיפוץ לא נעשה בזהירות ובחכמה התוצאה יכולה להיות הרסנית.
לשם המחשה הבאתי צילומים של דירה ביפו שם נעשה נסיון לחלוקה העיריה השיגה צו הריסה וביצעה אותו ע”י צוותים מטעמה וככה נראתה הדירה לאחר שהעירייה כילתה בה את זעמה.
אפשר לראות בצילום את ההרס הטוטלי, נהרסו גם פריטים הניתנים לפירוק ולמיחזור בפרוייקט אחר (אסלות מונובלוק-בילטאין, צנרות לסוגיהן ועוד, וחמור מכל פעולות ההרס לא פסחו גם על חלקי הדירה המקוריים שלפני השיפץ – נהרסו חלקים מן הריצוף המקורי הנדיר, עמודים קונסטרוק´טיביים וכד´.

אז איך אפשר להמנע מכזו קטסטרופה ?
העצות המרכזיות:
לא להרגיז את השכנים., לא לרמוס את החוק ביד רמה, ולא להיות תאבי בצע יתר על המידה.
הכיצד לא לרמוס את החוק האם ניתן לעשות זאת באופן חוקי?
ניתן גם ניתן כפי שיפורט להלן:

ראשית לכל חלוקת דירה עפ”י היתר בניה הינה חוקית למהדרין. כיום בתל אביב יש מספר רחובות שבהן התב”ע (תכנית בניין עיר) לא הגדירה את הצפיפות המותרתולא הגבילה את מספר הדירות שמותר לבנות לתא שטח נתון. לפיכך אין מניעה לועדה המקומית לאשר חלוקה של דירות רגילות לדירות קטנות יותר. הרחובות הינם: דיזינגוף, בן יהודה ואלנבי וכמה רחובות שהינם סמוכים לרחובות אלה.
הבעיה שהועדה המקומית תל אביב דורשת שטח דירה מינימלי של 55 מ”ר וכן שלכל דירה תהיה חניה בפועל. ולכן היזמים לא ששים לצעוד בסלול החוקי שניתן גם ניתן לביצוע באותם רחובות כשרים.
יתרה מזו היתר מסודר כרוך בתשלום היטל השבחה, אגרות ועלויות נוספות, כל זה מגדיל את ההשקעה הראשונית ומוריד את התשואה. עדין אני טוען כי למי שאין עינים גדולות ורוצה להמנע מסיכונים בניה עפ”י היתר הינה כדאית ואטרקטיבית.

בניה עפ”י היתר יכולה להיות גם מחוץ לאותם רחובות קיימים בניינים ברחבי העיר שבהם הצפיפות אמנם מוגבלת עפ”י תב”ע ואולם הזכויות עדיין לא נוצלו במלואן וניתן להוסיף ולצופף. לדוגמא מגרש בו מתירה התב”ע 14 דירות ובנויות בפועל 12 דירות, ניתן לקחת דירה סטנדרטית לחלקה לשלוש דירות מבלי לחרוג ממספר הדירות המותר.

הדרך החוקית השניה: לבצע את השיפוץ כך שמראש לא יפול בגדר עבודות הטעונות היתר ומימלא השיפוצים והשינויים ללא קבלת היתר לא יהוו עבירה.

ומה אומר החוק בסוגיה זו:
החוק קובע שכל בניה והריסה של מבנה או חלק מבנה טעונים היתר למעט שינוי פנימי בדירה.

מהו אותו שינוי פנימי בדירה שאינו טעון היתר ?
א. שינוי שאינו נוגע לצד החיצוני, אינו פוגע בחזית, בשלד הבניין, ברכוש המשותף, בצנרת או ציוד משותף אחר.
ב. אינו פוגע בזולת, אינו משנה את שטחה של דירה למעט מרפסות, או את מספרן של יחדות הדיור.
הווה אומר, אם נקפיד לא לגעת במעטפת המבנה ובשלד וברכוש המשותף ונתכנן את השיפוץ בחכמה ובזהירות, יתכן ונוכל להראות ולהוכיח כי איננו חורגים גם מחלק ב´ של ההגדרה: לא פוגעים בזולת, לא משנים את שטח הדירה ולא משנים את מספר יחידות הדיור.
אם נתמקד נראה גם שההגדרות הכלולות בחלק ב אינן ברורות דיין:

אינו פוגע בזולת: (ניקח כזולת את השכנים האחרים בבניין): אם ניקח למשל דירת 4 חדרים שהושכרה ב 15 השנים האחרונות לשלושה שותפים שמתחלפים ביניהם מדי פעם, ואני כעת יוצר שלושה אגפים נפרדים בתוך הדירה ומשכיר ישירות לכל שוכר אגף בדירה. נראה כי אין כאן החמרת הפגיעה בשכנים בהשוואה בין שני המצבים, שכן העומס על תשתיות הבניין (מספר המשתמשים במעלית ובשטחים המשותפים, כמות הזבל, חשמל מדרגות ומעלית, עומס החניה) כל אלו הינם זהים בשני המצבים.

לא משנים את שטח הדירה: זה דבר נתון השיפוצים הינם כולם פנימיים.

אינם משנים את מספר יחידות הדיור:
בשאלה זו נעוצה המחלוקת וההתלבטות, וגם פסיקת בתי המשפט חלוקה בשאלה זו.
בשנת 2001 קבע ביהמ”ש לעניינים מקומיים שבעליו של מרתף בבית מגורים בבת ים, שחילק את המרתף ל 3 יחידות המכילות כל אחת שרותים מטבחון ומקלחון (בשתיים מן היחידות אתרו פקחי העירייה שוכרים ניפרדים) לא חרג מהגדרת החוק לשינוי פנימי והעבודות שביצע אינן טעונות היתר, ומשכך הינו חוקיות.
יש לציין שבמקרה זה לאחר שיפוץ היתה דלת כניסה אחת משותפת לכלל המרתף ורק לאחר מעבר דלת הכניסה הראשית היתה ההתפצלות ל3 היחידות.
כמו כן גם לאחר השיפוץ נותרה יחידה אחת מבחינת חשבונות החשמל, המים, הביוב והארנונה.
ביהמ”ש זיכה את הנאשם מכל האישומים נגדו.

פסה”ד המנחה האחרון שניתן בביהמ”ש המחוזי מינואר 2005 הנאשם אשר חילק את דירתו לשני אגפים הורשע בבניה ללא היתר, ביהמ”ש בערכאה הראשונה קבע מבחנים שונים:

מבחן הפרטיות – ככל שהפרטיות בין האגפים גדולה יותר מיהמ”ש ייטה לראות בכך פיצול.
מבחן הפרופורציות: אם דמיון זהות בין שני האגפים זה מעיד על פיצול.
מבחן התשתיות: הפרדת מוני מים גז חשמל מעידה על פיצול.
מבחן סבירות השיפוץ: מבחן כללי ובעייתי ביותר אשר בוחן את הנסיבות – אם למשל מדובר בדירה חדשה איננו מצפים כי הרוכשים יבצעו שיפוצים נרחבים מיד עם הכניסה לדירה.
מבחן הדיירים: האם מתגוררת משפחה אחת על שלוחותיה או שתי משפחות שאין קשר ביניהן, וגם האם מדובר בשימוש עצמי של בעל הנכס או שנמסר לשוכרים שונים.

ביהמש מתריחע על כך כי לא קיימת הגדרה לחלוקה אגפית וקוא למחוקק להשלים את החסר ומרשיע את הנאשם.

הנאשם עירער וערעורו נתקבל, ביהמ”ש המחוזי מתח ביקורת על מידת אמיתותם של חלק מהמבחנים שקבע בית המשפט קמא והאון בו יישם את אותם מבחנים.
בנוסף לכך ביהמ”ש הפף את נטל הראיה-במקום שהנאשם יצטרך להוכיח שהעדרו של רכיב מסויים מצביע על כך שמדובר בדירה אגפית ולא מפוצלת, צריכה המדינה להראות מה מאושש את טענתה כימדובר בדירה מפוצלת.

התוצאה של פסק דין זה: חלוקת דירה לאגפים הינה מותרת, נשאלת השאלה מתי עבודות שיפוץ פנימיות יוכרו כחלוקה לאגפים ומתי כפיצול דירה ליחידות נפרדות.

עצות הזהב לסיכום
לבדוק, יתכן והדירה המועמדת לשיפוץ מצוייה ברחוב או במגרש המאפשר קבלת היתר לחלוקה מלאה ורשמית של הנכס למספר דירות.
כשמחפשים דירה להשקעה, יש לנסות לאתר דירות מוזנחות במצב פיזי ירוד ככל האפשר. הרציונל- היות ומימילא אנו מתכוונים לשפץ, עדיף שמצבו הפיזי הירוד של הנכס יהיה כזה שיפחית את מחיר הרכישה ההתחלתי.
להזהר מהשקעת יתר. לא מומלץ לחרוג מסכום של 40,000 $ לשיפוץ הדירה שאם לא כן ישובש לחלוטין כל תחשיב התשואה. (יש גם לזכור כי קהל השוכרים הפוטנציאלי אינו בררן ולא ישלם יותר על דלתות עץ מלאות ומעוצבות לדוגמה).
לכנן את השיפוץ כך שכמה שפחות ירגיז ויפריע לשכנים בבניין, קרי: לא לתכנן את הג´אקוזי בצמוד לקיר הסלון של הדירה הצמודה. לא לפגוע בפרטיות של הדיירים בדירות הסמוכות, לבצע עבודה מהירה ונקיה וכד´

במידה ואין מדובר במגרש בו ניתן לקבל היתר לחלוקה, ליש תכנן בזהירות רבה את העבודות (מומלץ להעזר בעו”ד ובאדריכל המנוסה בכאלו עב´) כך שהעבודות יוכרו ע”י ביהמ”ש כשינוי פנימי בתוך דירה עפ”י ההגדרה בחוק ומשכך לא יהיו טעונות היתר.
ככל שהדבר ניתן יש להשאיר את הדירה המשופצת עם דלת כניסה ראשית אחת, להשאיר את הדירה כיחידה אחת מבחינת התשתיות ..(מוני חשמל מים, גז, ארנונה וכד´) בניה של מטבח שהינו משותף לכל השוכרים הינו דבר רמוי בהחלט. כמו כן אין לנסות לשווק ו/או לרשום את האגפים השונים כדירות נפרדות – זה אינו חוקי וסותר את תכנית בניין עיר ואת הוראות החוק המחייב היתר בניה לצורך חלוקתה של דירה למספר דירות.