שמאות – ירידת ערך

אנטנות סלולריות, תקנות הקרינה וההיבט המשפטי והשמאי

בשנים האחרונות אנו עדים למגמה ברורה של שינוי במושא המאבק בהתנגדויות להצבתן של אנטנות סלולריות.

בשנים הראשונות של פרישת רשת האנטנות המהלכים התכנוניים והמשפטיים כוונו כנגד מוסדות התכנון וחברות הסלולר, והתמקדו בהיבטים התכנוניים ואילו בשנים האחרונות מוגשות יותר ויותר תביעות פיצויים על ירידת ערך נכסים בגין מיקומם בסמיכות לאנטנות סלולריות, לצד תביעות לקבלת חלק מן הכספים ששולמו לבעלי הנכסים שהושכרו לחברות הסלולר.

באוקטובר 2007 נכנסו לתוקפן תקנות חוק הקרינה הבלתי מייננת אשר אוסרות על הצבת אנטנות סלולריות בתוך דירות מגורים, כולל במרפסות של דירות מגורים. רק במצבים מיוחדים, כך נקבע בתקנות, יוכל השר להגנת הסביבה לאשר הקמת אנטנה סלולרית במרפסת גג.

הטענה הרווחת הינה שהאנטנה משדרת אלומת קרינה אופקית עם רכיב אלכסוני כלפי מטה ובגזרה מוגבלת ולפיכך הנזק היותר משמעותי נגרם לאו דווקא מאנטנה שהוצבה על גג ביתך כי אם מאנטנה שהוצבה על גג הבית שממולך.

התקנות שהותקנו בישראל להגבלת כמות הקרינה מאנטנות סלולריות מכוונות למניעת נזקים הנובעים מהתחממות רקמות כתוצאה מעוצמת הקרינה ואינן מכוונות למניעת נזקים לחומר הגנטי בתאי גוף האדם כתוצאה מחשיפה מתמשכת לקרינה. המשרד להגנת הסביבה מודה בכך במפורש שכן לטענתו נזקים אלו לא הוכחו עדיין. המשמעות היא כי גם רמת קרינה העומדת בתקנות עשויה לאורך שנים של חשיפה, לגרום לנזקים בריאותיים קשים.

מן ההיבט הנדל”ני / שמאי, אין הכרח להוכיח כי רמת הקרינה הקיימת בדירה מסויימת כתוצאה מאנטנה שהוקמה בגג הבניין או בבניין הסמוך ממול, הינה ברמה שמעל למותר בתקנות ואף אין צורך להוכיח כי הינה מזיקה. גם אם מדובר ברמת קרינה של 0.25 וואט למ”ר, די בחששם של רוכשים פוטנציאליים, שמתעניינים ברכישת הדירה, כדי להשפיע על שיקוליהם ולהוריד את המחיר שהינם מוכנים לשלם עבור הדירה. גם אם החשש אינו מבוסס, שווי השוק של הדירה נפגע.

שמאים אשר עוסקים בהערכת שיעור הפגיעה בשווי השוק של נכסים המצויים בקירבה יתרה לאנטנות סלולריות מודעים היטב לאפקט הפסיכולוגי שיש לכך על שיקוליהם של רוכשים פוטנציאלים ועל שווי השוק של הנכסים. גם כאשר עוצמת הקרינה אינה חורגת מן התקנות נקבעות הפחתות בגבולות שבין 10% ל – 20% משווי הנכס . במקרים שרמת הקרינה חורגת מן התקנות מגיע שיעור ההפחתה אף ל35% ולמעלה מכך.

לצד העילות של מטרד לציבור, מטרד ליחיד והפרת חובה חקוקה (עוולות נזיקיות) מועלות גם טענות קנייניות, עילות של עשיית עושר ולא במשפט וטענות חוזיות של העדר גילוי נאות, כאשר רוכשים ושוכרים של דירות מעלים את הטענה כי המוכרים, המשכירים ו/או המתווכים לא פעלו עפ”י חובת הגילוי הנאות והסתירו את עובדת קיומה של אנטנה סלולרית בסמוך לדירה שמכרו או השכירו.

למי שמוטרד ומודאג מקיומה של אנטנה סלולרית בסמיכות למקום מגוריו או עבודתו, קיימות מספר אפשרויות:
למצות את ההליכים התכנוניים אל מול ועדות התכנון – התנגדויות בדיקת היתרים וכד´ ובין היתר לעקוב ולוודא כי הועדה המקומית אינה מחדשת היתרים בדירות פרטיות, מרפסות ומרפסות גג.
למצות הליכים אל מול המשרד להגנת הסביבה, לדרוש בדיקות קרינה ולהקפיד שהמשרד אוכף את תקנות חוק הקרינה הבלתי מייננת.
ניתן להגיש תביעות נזיקין בגין ירידת ערך נכסים נגד הועדה המקומית לתכנון ובניה, נגד חברות הסלולריות ונגד בעלי הנכסים שהשכירו את נכסיהם להצבת האנטנות.
בנוסף, ניתן להגיש תביעות כספיות לקבלת חלק בדמי השכירות כנגד אותם בעלי נכסים שהשכירו את נכסיהם לחברות הסלולר תמורת סכומי כסף מכובדים.