שמאי מכריע – מקרקעין תכנון ובניה

מאמר זה יעסוק במקרקעין תכנון ובניה ובהחלטות השמאים המכריעים אשר מונו בהתאם לתיקון 84 לחוק התכנון והבניה.
תכנון מס הינו דבר לגיטימי ואף רצוי, לא רק עבור הנישום עצמו כי אם גם למשק ולכלכלת המדינה.
לא בכדי המחוקק העניק פטורים או הקלות ממס שכן ראה לנכון לעודד פעילויות כלכליות מסויימות.
בישראל המיסוי המצטבר על עסקת מקרקעין הינו מן הגבוהים בעולם וכולל בעיקר את מס השבח מס רכישה והיטל ההשבחה, כתבה זו תעסוק במס השבח ותפרט מספר אפשרויות מתוך רבות לתכנן מראש ולהפחית את את תשלום המס בו נחוייב.

בחודש נובמבר 2001 נכנסה לתוקף רפורמה מקיפה ויסודית במיסוי המקרקעין בישראל ומס השבח הופחת מ 50% ל 25% ולאחר מכן הופחת הפחתה נוספת מ 25% ל 20%.

גם לפני הרפורמה וגם לאחריה מבחין חוק מיסוי מקרקעין הבחנה ברורה בין מכירת דירת מגורים לבין עסקת מקרקעין אחרת ומעניק שורה של פטורים ממס השבח בעת מכירת דירת מגורים ובלבד שלא שימשה לצורך הפעלת עסק או כמלאי עסקי.

דוגמאות לפטור ממס
מי שבבעלותו דירת מגורים אחת בלבד, וכך גם היה ב 4 שנים שקדמו למכירה, פטור ממס שבח במכירת דירתו אם לא מכר דירה בפטור ב 18 החודשים שקדמו .
מי שבבעלותו יותר מדירת מגורים אחת יכול, אחת ל 4 שנים , למכור דירה בפטור ממס שבח.
מי שמכר 2 דירות כדי לקנות דירה אחת יקרה יותר יהיה, בהתקיים התנאים הקבועים בחוק, פטור ממס שבח בגין מכירת 2 הדירות הקטנות.
העברת זכויות בכל סוג של מקרקעין (לא רק דירת מגורים) בין בני זוג או לילדיהם אגב הליך גירושין, פטורה ממס שבח.
העברת דירה בירושה פטורה ממס שבח לרבות שינויים בחלוקת נכסי העיזבון בין היורשים, טרם חלוקת העיזבון.
כאשר יורש מוכר דירה שנתקבלה בירושה הוא נכנס בנעליו של המוריש, זאת אומרת שאם המוריש, לו היה בחיים, היה זכאי לפטור ממס שבח יקבל היורש את הפטור ואם היה המוריש חייב במס שבח בשיעור מסוים הנגזר בין היתר לפי השנה בה רכש את הנכס, יחויב היורש באותו שיעור מס שכן הינו בא בנעליו של המוריש.
כפי שאנו רואים ישנה שורה ארוכה של פטורים שניתן לנצל בהתקיים תנאים מסוימים ואם המוכר יכלכל צעדיו בתבונה וידאג ויפעל עוד לפני ההתקשרות בעסקת המכר, לכך שהתנאים אשר בהתקיימם ניתן הפטור יתמלאו, הרי שביצע תכנון מס ראוי ולגיטימי וייהנה מפטור ממס השבח, נפרט רק על קצה המזלג שלשה מן המקרים השכיחים יותר של תכנון מס אפקטיבי.

דוגמאות לתכנון מס אפקטיבי
אם ברצונך למכור דירת מגורים ובבעלותך כעת או במהלך 4 השנים האחרונות יותר מדירת מגורים אחת ומכרת דירת מגורים לפני פחות מ 4 שנים תוך ניצול פטור ממס שבח, הואל נא להמתין בסבלנות עד שימלאו 4 שנים מן המכירה הקודמת, אם אין ולא הייתה בבעלותך דירה נוספת יש להמתין 18 חודשים מן המכירה הקודמת. אם תיאזר בסבלנות תוכל ליהנות מפטור גם על הדירה הנוספת שברצונך למכור.

ודוגמה נוספת, אם ברצונך למכור בעוד מספר שנים דירת מגורים שבבעלותך אשר מושכרת בעשור האחרון לשימוש עסקי כגון משרד עורכי דין למשל, הודע לשוכר כי לא תחדש עימו את החוזה בסיום התקופה, והשכר את הדירה למשפחה או לשותפים לשימוש מגורים בלבד למשך 4 שנים רצופות לאחר מכן תוכל ליהנות מפטור מלא ממס שבח במכירת הדירה.

תחום אחר של תכנון מס: במכירת נכס שנרכש בשנות ה-70, ה-80, או ה-90, שאינה פטורה ממס שבח, ניתן להשפיע ולהפחית את גובה המס בו תחויב פשוט על ידי דחיית מועד העסקה. כאמור שיעור מס השבח שעמד על 50% הופחת בנובמבר 2001 ועומד כיום על 20%, שיעור מס השבח בו תחויב מכירת נכס מקרקעין מחושבת ע"י שלטונות המס באופן ליניארי לפי השנה בה נרכש הנכס ע"י מי שמוכר אותו כעת. זאת אומרת כופלים את מספר השנים שהחזיק המוכר בנכס עד לנובמבר 2001 ב-50% מוסיפים לכך את מספר השנים בו החזיק המוכר בנכס מנובמבר 2001 ועד למכירתו מוכפל ב- 20% ומחלקים בסה"כ השנים בהם החזיק המוכר בנכס וכך מקבלים את השיעור הממוצע המשוקלל בו תחויב העסקה.
לפיכך, אם למשל ברצוננו למכור נכס שנרכש בתחילת שנות ה90 הרי ככל שנחזיק בו יותר זמן יגדל החלק היחסי של השנים מופחתות המס בנוסחה, והתוצאה הסופית של שיעור המס הממוצע המשוקלל תקטן, ולכן במקרה זה מי שיכול עדיף שימתין עד שהזמן יעשה את שלו ושיעור המס הממוצע בו תחוייב מכירת הנכס, יקטן.

תחמון מס
להבדיל מתכנון מס הרי שתחמון מס מתמקד בהטעיית שלטונות המס שזו עבירה ברת עונשין, הדוגמה הנפוצה הינה רישום מחיר פיקטיבי מופחת בחוזה המכר כאשר יתרת השווי משולמת בד"כ בכסף מזומן
המחיר המופחת הוא המדווח לשלטונות המס ולפיכך השבח על הנכס קטן ועימו סכום המס בו תחויב העסקה. תיכמון נוסף הינו הצגת התשלום הראשון עבור הנכס כהלוואה או כדמי שכירות, ויודגש בתי המשפט אינם שוללים השכרת נכס תחילה ובהמשך מכירתו ובלבד שזו היתה אכן העסקה האוטנטית בין הצדדים ולא עסקת מכר שהוצגה כהלוואה או כשכירות.