קיזוז

לפני עשר שנים רכשה חברת ש.א.ד. השקעות שתי יחידות מרתף ברחוב ריינס בתל אביב בשטח כולל של 105 מ”ר. כעבור ארבע שנים, ב-2003 אושרה תוכנית בניין עיר (תב”ע) המכונה “ע-1 מרתפים”. תב”ע זו בניגוד לקודמתה אפשרה שימושים משרדיים בשטחי מרתף בתנאי שלא יגרמו מטרד למגורים – מה שהביא לעלייה בשווי המרתפים שרכשה החברה, ולדרישה שהגיעה מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לשלם לה היטל השבחה.

אבל התב”ע כללה הוראה שלפיה הוועדה רשאית להתנות את השימוש המשרדי בקיום תקן החניה הנדרש למשרדים האלה בתחום המגרש. לאור האמור טען השמאי מטעם חברת ש.א.ד. השקעות כי לבניין ברחוב ריינס אין תקן חניה ולא ניתן להקים חניה נוספת בסביבה, – לפיכך, אם החברה תרצה לממש את ייעודי המשרד של המרתפים, יהיה עליה לשלם לעירייה תשלום המכונה “כופר חניה” – וכי יש להפחית את תשלום הכופר מהיטל השבחה.

לפני שנמשיך בהצגת המקרה, ננסה להבין מהו בעצם “כופר חניה. מדובר במנגנון שנועד להתגבר על קושי שהתעורר במקרים שבהם לא ניתן ליישם את תקני החניה שקבועים לייעודים השונים (מגורים, משרדים ומסחר) על פי המנגנון, הוועדה המקומית רשאית לפטור את מבקש ההיתר מהתקנה בפועל של החניה ובתמורה לחייבו להשתתף במימון קרן חניה שתפקידה להקים חניונים ציבוריים בסביבת הנכס.

ביקורת חריפה נמתחה על מנגנון זה שזכה (בצדק לדעתי) לשם הגנאי “כופר חניה” בין השאר ניטען כי התעריף גבוה ובלתי סביר, וכי אין הצדקה לתשלום “קנס” בפרויקט בלא חניות צמודות – הרי קשה יותר לשווק פרוייקט כזה. יתרה מזאת, התברר כי קרן החניה לא הקימה חניונים בסביבות נכסים רבים שבגינם שולם כופר. בהמשך, עיריית תל אביב אף חויבה בכמה פסקי דין להשיב ליזמים את “כופר החניה” בתוספת ריבית והצמדה.

נחזור לרחוב ריינס בתל אביב – הוחלט להעביר את הטיפול במחלוקת לידי השמאית המכריעה לבנה אשד. באי כוח הוועדה בדיון לא הכחישו כי בדעתה לגבות “כופר חניה” כתנאי למתן היתר. אשד קבעה באחרונה כי מן ההיבט השמאי, הקונה הסביר של שטח שייעודו שונה למשרד, אבל עדיין לא הוצא היתר לשימוש זה, יפעל לקבלת היתר לשימוש משרדי, מכיוון שזהו השימוש המיטבי בנכס. לפיכך יביא בחשבון שכתנאי לקבלת היתר הוא יידרש לשלם “כופר חניה” ויפחית, בהתאם, את המחיר שיהיה מוכן לשלם בעבור הנכס.

אשד חישבה את סכום הכופר במקרה זה 35.6 אלף שקלים, והפחיתה את מלוא הסכום מההשבחה בנכס – היא גם צירפה את נתוני השווי הרלוונטיים שהובאו בחשבון בשומה המכרעת. כפי שמוצג להלן –

הנחות שומה

10-12 דולר למ”ר – דמי שכירות ממוצעים למשרדים במרתפים בצפון הישן של תל אביב.

1,550 דולר למ”ר – שווי שטח משרדי בצפון הישן של תל אביב.

1,250 דולר למ”ר – שווי נכס הנישום לאחר הפחתת 10% בגין המיקום ו 10% עקב פחת פיזי.

כך, לפי השמאית המכריעה, ההיטל הנדרש, 72.3 אלף שקלים הופחת בכ- 38% ונקבע על כ 44.7 אלף שקלים