בנייה בניגוד לתוכניות

האם המועצה המקומית גני תקווה בונה בניגוד לתכנית שהיא עצמה אישרה?

לאחרונה נדהמו דיירי הבית המשותף ברחוב האגמים 4 בשכונת גנים בגני תקווה לגלות כי בחזית בית המגורים שלהם ובצמוד אליו החלה המועצה המקומית גני תקווה לבנות מבנה רחב היקף המיועד לשמש כבית קפה וזאת במיקום שהינו שונה לחלוטין מן המיקום שנקבע בתשריט הבינוי.

עו"ד זהר מבהיר כי אם אכן לא אושרה תכנית בניין עיר/תכנית בינוי חדשה אשר קובעת מיקום שונה למבנה הציבור, הרי שמדובר בבניה בניגוד לתכנית הבינוי אשר משולבת בתכנית בניין עיר ןמהווה חלק בלתי נפרד מהוראותיה, ובנוסף לכך ביצוע בניה בסטייה מהיתר הבניה (אם אכן היקף הבניה המבוצעת בפועל חורג מן השטחים שהותרו בהיתר).

תכנית הבינוי אשר מצורפת לעיתים כנספח לתב"ע ולעיתים מסומנת על גבי התשריט העיקרי, נדרשת באופן מיוחד כאשר רוצים להגדיר במדויק פרמטרים פיזיים ועיצוביים של הבניה המתוכננת בתחום התב"ע.
במקרה דנן, נראה כי מתכנן התב"ע באופן מכוון ביותר, הצמיד את המבנה הציבורי ( מבנה בית הקפה), בסמוך לקו הכחול של התכנית (גבול התכנית), בכוונה להרחיק ככל הניתן את המבנה מבתי המגורים ובכך לצמצם ככל הניתן את הפגיעה.
לדברי עו"ד זהר הועדה המקומית פעלה בניגוד לתכנית הבינוי שהיא עצמה אישרה.
מדובר במקרה שבו הרשות חובשת שני כובעים. האחד, כובע של בעלת הסמכות לאשר את התכניות (הועדה לתכנון ובניה), והכובע השני של בעלת הזכויות במקרקעין שמטרתה לממש את זכויות הבניה ולהקים את בית הקפה (המועצה המקומית).
במקרה זה פעלה הרשות בניגוד להוראות הבינוי שלה עצמה, חובה היתה לפרסם תב"ע נקודתית לשינוי מיקומו של מבנה בית הקפה בתחום המגרש, דבר שהיה מאפשר לרוכשי הדירות בסביבה להביע את עמדתם ולהתנגד על פי הצורך. הבניה בסטייה מהיתר מהווה החמרה נוספת באופן הפעולה של הרשות.
עו"ד ושמאי מקרקעין אסא זהר מבהיר כי במקרה זה יש משמעות כבדה לביצוע המבנה בסמיכות לבית המגורים של התובעים, שכן פעילות טיפוסית של בית קפה מאופיינת, בנוסף לרעשי מכוניות ובני אדם עד שעות מאוחרות של הלילה, גם בהפקה של ריחות, יצור פסולת ורעש של משאיות פריקה וטעינה, ורעש קבוע של מכונות ומזגנים שמצויים בבית הקפה.
מפגעים נוספים אלה מקבלים משנה תוקף כאשר בית הקפה ממוקם בסמיכות כה קרובה למבנה המגורים של התובעים כפי שנעשה במקרה זה. ועוד לא דיברנו על המפגעים הקשים הנוספים בתקופת הבניה רעשים קשים של עבודות בניה וזיהומי אבק ופיח שמחמירים בגלל הקירבה היתרה לבית התובעים.

מה יכולים הדיירים הללו לעשות?
עו"ד ושמאי אסא זהר מבהיר כי הסעד האפשרי מבחינתם, הוא הגשת בקשה לביהמ"ש לצו מניעה לעצירת הבניה, הצהרת ביהמ"ש על בטלות ההיתר, צו הריסה והצהרה כי בית הקפה צריך להיבנות במקום המקורי שלו.
מקרה זה ממחיש את החשיבות של מסמכי התכנון הסטטוטריים שכן הסטיה של הועדה המקומית מתשריט הבינוי של התב"ע היא זו המאפשרת לבעלי הנכסים בסביבה לבסס את טענתם שהבניה נעשתה בניגוד לתכנון הסטטוטורי ובעקבות כך ניתן לעצור את הבניה, כפי שאכן נתבקש.

איך ניתן למזער נזקים במקרים כאלה?
בדיקת סטאטוס הקרקעות בסביבת הנכס שאנו מתכוונים לרכוש.
במקרה שלפנינו בדיקה כזו היתה תורמת בשני מובנים:
א. אם הרוכשים היו בודקים ביסודיות ומנסים לברר איזה שימוש מייעדת העיריה למגרש הציבורי, היו מגלים שעומד לקום בית קפה גדול במרחק 35 מטרים מקיר ביתם, מן הסתם גם במצב שהבניה היתה תואמת לתכנית הבינוי, יש משום הפרעה לא מבוטלת (קולות כלי רכב ואנשים עד שעות מאוחרות בלילה ), וסביר כי לפחות חלק מן הרוכשים , ביודעם זאת, היה מוותר על רכישת הדירה או לפחות מפחית מן המחיר.
ב. מודעות לכך שהבניה אמורה להיות מרוחקת 35 מטרים מקיר הבית הינה נחוצה כדי להבין שמבוצעת בניה בסטיה מהוראות התב"ע, כפי שאכן ארע.

מה יש לבדוק בבואך לרכוש דירה ?
לצד הבדיקות המסורתיות שכמובן אין לבצע עיסקת מקרקעין בלעדיהן (בדיקת זכויות המוכר בממכר, בדיקת נסח הרישום לאיתור הערות אזהרה, שיעבודים, עיקולים וכד´, בדיקת זכויות במינהל אם מדובר בקרקע מינהל, הבטוחות שמעמיד המוכר לקונה וכיוב´.
עו"ד ושמאי מקרקעין אסא זהר מציין את החשיבות הרבה של בדיקת המידע התכנוני, לא רק בנכס הנמכר עצמו כי אם גם בסביבתו. בדיקה זו יכולה ללמדנו רבות על השימושים המתוכננים לקרקעות בסביבת הנכס הנרכש, מיקומו של פארק ציבורי בסביבה הקרובה משפר את איכות החיים ומעלה את ערך השוק של הנכס, ומאידך לדוגמה מיקומו של בית ספר יסודי בגבול הנכס מהווה הפרעה לאיכות החיים ןמוריד את שווי הנכס. ברור שבדיקה זו יש לבצע לפני הרכישה.