חלוקת דירה לאגפים, המותר האסור והכדאי

נדמה שאוכלוסיית גוש דן מתחלקת לשני חלקים: אלו שכבר רכשו דירה וחילקו אותה לאגפים/דירות ואלו שחולמים ומתכננים לעשות זאת (או לפחות חשבו על כך).

המספר המדויק של דירות שחולקו אינו ידוע שכן בעלי הדירות אינם מתנדבים להעביר את המידע לגורמים הרשמיים, ואולם ההערכות הן לעשרות אלפי יחידות (לאחר הפיצול)בתל אביב ובערי המרכז.

אבל יש הגיון בשגעון הזה – מדובר באיחוד של אינטרסים ומפגש של היצע וביקוש: מחד בעלי הבתים ע"י שיפוץ וחלוקה לדירות / לאגפים משדרגים ומכפילים את התשואה שהינם מקבלים על דירותיהם ובמקביל הינם נותנים מענה למצוקה האדירה הקיימת בשוק הדירות להשכרה וזאת ע"י הוספת יחידות לשוק ההשכרה. המחסור בדירות קטנות להשכרה נובע בין היתר ממדיניות ראשי הערים שלא מאשרים פרוייקטים עם דירות קטנות כדי לא למשוך אוכלוסיות חלשות.
כמו כן קשה להשכיר דירה גדולה במחיר סביר לאורך זמן אתה צריך 3 שותפים ואנשים לא מעוניינים בזה.

מה הוא תחשיב התשואה שכולם מדברים עליו:
מקובל לדבר במונחים של תשואה שנתית על ההשקעה: לוקחים את דמי השכירות המצטברים אשר משולמים במהלך שנה של השכרה ומחלקים זאת בסה"כ ההשקעה שהושקעה בנכס אשר כולל את עלות רכישת הדירה + עלות השיפוץ והחלוקה + עלויות עסקה (דמי תווך, שכ"ט עו"ד מס רכישה במידה וחל)
התשואה הממוצעת על השכרת דירת מגורים רגילה שלא פוצלה הינה בסביבות 4.5% .
ע"י חלוקת הדירה לאגפים או לדירות נפרדות ניתן להגיע לתשואה דו ספרתית על ההשקעה של
% 10 ואף למעלה מזה במקרים מסוימים.

ניקח לדוגמה דירת 3.5 חדרים מוזנחת במצב פיסי ירוד שנרכשה לפני כ3.5 שנים ברח ריינס בת"א ב 200,000 $ הושכרה לפני השיפוץ ב800 $ לחודש (9,600 $ לשנה) מה שנותן תשואה של 4.8%.
הדירה שופצה בעלות של 37,000 $ וחולקה ל3 דירות סטודיו עם מיזוג מרכזי, אשר מושכרות כל אחת ב- 650 $ לחודש סה"כ חודשי: 1950 $ מצטבר שנתי:23,400 $ ואם נחלק להשקעה הכוללת
שמסתכמת ב 237,000 $ מתקבלת תשואה של 10% .
מדובר בשיעורי תשואה שלא מביישים השקעות בשוק ההון כאשר מדובר באפיק השקעה עדיף שכן מדובר בזכויות קנייניות בנכס מקרקעין בר קיימה אשר ניתן למינוף ולמישכון. ועוד לא דיברנו על העליה הצפויה במחיר השוק של הדירה (אמנם ישנן גם תקופות של ירידת מחירים כמו בשנים 2001 עד 2003 ואולם הסטטיסטיקה מראה כי אם נחזיק בנכס לאורך זמן נהנה מעליית מחירים ריאלית ומדד מחירי הדירות מנצח גם את הדולר (היום זה לא חכמה גדולה) וגם את מדד המחירים לצרכן.

איזה דירות כדאי לרכוש ובאיזה אופן כדאי לשפץ אותן?
כדאי לבחור דירות ששווי השוק שלהן מופחת בשל מצב פיזי ירוד ומוזנח, שכן ממילא אני מתכוון להשקיע בשיפוץ מקיף כדי לחלק את הדירה לאגפים ובכך אני מקזז חלק מעלויות השיפוץ ע"י שווי רכישה מופחת.
כמו כן יש לבחור דירה שניתן לחלק אותה ללא צורך בפתיחת פתחים חדשים או סגירת פתחים קיימים שכן אלו מחייבים בקשת וקבלת היתר בניה.

את השיפוץ יש לתכנן ולבצע תוך הפרעה מינימלית לשכנים גם בתקופת השיפוץ וגם לאחר השלמתו מבחינת התוצאה הסופית.
למשל: לא למקם את הג´אקוזי בצמוד לקיר המשותף עם סלון דירת השכנים ובכל להמנע מהפרעות של רעשי מנוע וצנרת ומטרד רטיבות שאופייניים לג´אקוזי.
וחשוב מכל לבצע את השיפוץ מהר שקט ונקי ככל האפשר.

בתוך הדירה המחולקת מומלץ להשתמש בחומרי בניה מסיביים אשר מקנים בידוד אקוסטי משופר ותחושה של פרטיות והפרדה בין האגפים (לא מומלץ קירות גבס). כמו כן יש להקפיד על איטום טוב ולהנמיך את מפלס חדרי הרחצה כדי למנוע מעבר של רטיבות בין האגפים בתוך הדירה.

אז אם הכל כל כך טוב מה בכל זאת לא טוב?
יש כאן סיכון, אם השיפוץ והחלוקה לא ייעשו בזהירות ובחכמה עלולה ההרפתקאה להסתיים בנזק כלכלי משמעותי – הרס השיפוץ, אובדן התשואה המצופה, וההכרח לשפץ מחדש ולהשיב הדירה לקדמותה. המקרה הטיפוסי הינו ששכנים מתלוננים לעירייה בין אם מתוך צרות עין ובין אם מהפרעה ממשית שהם חווים בגלל החלוקה, התובע העירוני מגיש כתב אישום פלילי והסנקציה הנדרשת קנס כספי כבד והריסת עבודות השיפוץ. במידה והשיפוץ לא נעשה בזהירות ובחכמה התוצאה יכולה להיות הרסנית. (בעיריית ת"א מדווחות כ 5 תלונות מדי שבוע תלונה לכל יום עבודה)

לשם המחשה הבאתי צילומים של דירה ביפו שם נעשה נסיון לחלוקה העיריה הוציאה צו הריסה וביצעה אותו ע"י צוותים מטעמה וככה נראתה הדירה לאחר שהעירייה כילתה בה את זעמה. (כדאי רק להזהיר את הצופים שחלק מן התמונות קשות לצפיה)
אפשר לראות בצילום את ההרס הטוטלי, נהרסו גם פריטים הניתנים לפירוק ולשימוש בפרוייקט אחר (אסלות מונובלוק-בילטאין, צנרות לסוגיהן ועוד) וחמור מכל פעולות ההרס לא פסחו גם על חלקי הדירה המקוריים שלפני השיפץ – נהרסו חלקים מן הריצוף המקורי הנדיר, עמודים קונסטרוקטיביים וכד´.
סיכון נוסף: קשה למכור דירה מפוצלת, בלתי אפשרי למכור כל יח"ד בנפרד וגם מכירת הדירה כולה עלולה להתקל בבעיות אם מדיניות העיריה הינה להתערב ולדוק אם לא בוצעה תוספת או פיצול (כמו בכפר סבא לדוגמה) מבחינת היבט הסיכון עדיף לרכוש דירה שלמה ולפצל מאשר להכנס לעסקה בדירה מפוצלת שעלולה להשתבשש עקב התערבות העירייה.

אז איך אפשר להימנע מכזו קטסטרופה ?
העצות המרכזיות:
לא לרמוס את החוק ביד רמה, לא להרגיז את השכנים ולא להיות תאבי בצע יתר על המידה.

הכיצד לא לרמוס את החוק האם ניתן לעשות זאת באופן חוקי?
ניתן גם ניתן כפי שיפורט להלן:

ראשית נבהיר שחלוקת דירה עפ"י היתר בניה הינה חוקית למהדרין. כיום בתל אביב יש מספר רחובות שבהן התב"ע (תכנית בניין עיר) לא הגדירה את הצפיפות המותרת ולא הגבילה את מספר הדירות שמותר לבנות לתא שטח נתון. לפיכך אין מניעה לועדה המקומית לאשר חלוקה של דירות רגילות לדירות קטנות יותר. הרחובות הינם: דיזינגוף, בן יהודה ואלנבי וכמה רחובות שהינם סמוכים לרחובות אלה. יצויין שמצב זה קיים גם בערים נוספות בכל מקום שתב"עות הינן ישנות ולא מציינות מספר מקסימלי של דירות למגרש.
בנוסף,קיימים בניינים ברחבי העיר שבהם הצפיפות אמנם מוגבלת עפ"י תב"ע ואולם הזכויות עדיין לא נוצלו במלואן וניתן להוסיף ולצופף. לדוגמא מגרש בו מתירה התב"ע 14 דירות ובנויות בפועל 12 דירות, ניתן לקחת דירה סטנדרטית לחלקה לשלוש דירות מבלי לחרוג ממספר הדירות המותר.

בנוסף לכך, תיקון לחוק מאפשר לועדה המקומית לאשר תוספת של דירות ללא תוספת של שטחים ובלבד שהתשתיות הציבוריות נותנות מענה להגדלת מספר הדירות.

אבל כאן טמונה בעיה, העיריות מעמידות תנאים למתן היתר לחלוקה, בתל אביב למשל דורשים שטח דירה מינימלי של 35 מ"ר וכן שלכל דירה תהיה חניה בפועל. ולכן היזמים לא ששים לצעוד במסלול החוקי.

יתרה מזו היתר מסודר כרוך בתשלום היטל השבחה, אגרות ועלויות נוספות, וגם נדרשתת חתימת השכנים או יידוע השכנים. כל זה מגדיל את ההשקעה הראשונית ומוריד את התשואה. עדין אני טוען כי למי שאין עינים גדולות ורוצה להמנע מסיכונים, בניה עפ"י היתר הינה כדאית ואטרקטיבית.

הדרך החוקית השנייה: לבצע את השיפוץ כך שמראש לא ייפול בגדר עבודות הטעונות היתר וממילא השיפוצים והשינויים ללא קבלת היתר לא יהוו עבירה.

ומה אומר החוק בסוגיה זו:
החוק קובע שכל בניה והריסה של מבנה או חלק מבנה טעונים היתר למעט שינוי פנימי בדירה.

מהו אותו שינוי פנימי בדירה שאינו טעון היתר ?
א. שינוי שאינו נוגע לצד החיצוני, אינו פוגע בחזית, בשלד הבניין, ברכוש המשותף, בצנרת או ציוד משותף אחר.
ב. אינו פוגע בזולת, אינו משנה את שטחה של דירה למעט מרפסות, או את מספרן של יחידות הדיור.
הווה אומר, אם נקפיד לא לגעת במעטפת המבנה ובשלד וברכוש המשותף ונתכנן את השיפוץ בחכמה ובזהירות, יתכן ונוכל להראות ולהוכיח כי איננו חורגים גם מחלק ב´ של ההגדרה: לא פוגעים בזולת, לא משנים את שטח הדירה ולא משנים את מספר יחידות הדיור.
אם נתמקד נראה גם שההגדרות הכלולות בחלק ב אינן ברורות דיין:

אינו פוגע בזולת: (ניקח כזולת את השכנים האחרים בבניין): אם ניקח למשל דירת 4 חדרים שהושכרה ב 15 השנים האחרונות לשלושה שותפים שמתחלפים ביניהם מדי פעם, ואני כעת יוצר שלושה אגפים נפרדים בתוך הדירה ומשכיר ישירות לכל שוכר אגף בדירה. נראה כי אין כאן החמרת הפגיעה בשכנים בהשוואה בין שני המצבים, שכן העומס על תשתיות הבניין (מספר המשתמשים במעלית ובשטחים המשותפים, כמות הזבל, צריכת החשמל במדרגות ובמעלית, עומס החניה) כל אלו הינם זהים בשני המצבים.

לא משנים את שטח הדירה: זה דבר נתון מראש שכן השיפוצים הינם כולם פנימיים.

אינם משנים את מספר יחידות הדיור:
בשאלה זו נעוצה המחלוקת וההתלבטות, וגם פסיקת בתי המשפט חלוקה בשאלה זו.

החוק מגדיר דירה: חדר או מערכת חדרים שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים.

בשנת 2001 קבע ביהמ"ש לעניינים מקומיים שבעליו של מרתף בבית מגורים בבת ים, שחילק את המרתף ל 3 יחידות המכילות כל אחת שירותים מטבחון ומקלחון (בשתיים מן היחידות אתרו פקחי העירייה שוכרים נפרדים) לא חרג מהגדרת החוק לשינוי פנימי והעבודות שביצע אינן טעונות היתר, ומשכך הינו חוקיות.
יש לציין שבמקרה זה לאחר השיפוץ הייתה דלת כניסה אחת משותפת לכלל המרתף ורק לאחר מעבר דלת הכניסה הראשית הייתה ההתפצלות ל3 היחידות.
כמו כן גם לאחר השיפוץ נותרה הדירה כיחידה אחת מבחינת חשבונות החשמל, המים, הביוב והארנונה.
ביהמ"ש זיכה את הנאשם מכל האישומים נגדו.

פס"ד חשוב ניתן בביהמ"ש המחוזי בינואר 2005 . הנאשם אשר חילק את דירתו לשני אגפים הורשע בערכאה הראשונה בבניה ללא היתר, ביהמ"ש בערכאה הראשונה קבע מבחנים שונים:

מבחן הפרטיות – ככל שהפרטיות בין האגפים גדולה יותר ביהמ"ש ינטה לראות בכך פיצול.
מבחן הפרופורציות: אם קיים דמיון/ זהות בין שני האגפים זה מעיד על פיצול.
מבחן התשתיות: הפרדת מוני מים גז חשמל מעידה על פיצול.
מבחן סבירות השיפוץ: מבחן כללי ובעייתי ביותר אשר בוחן את הנסיבות – אם למשל מדובר בדירה חדשה איננו מצפים כי הרוכשים יבצעו שיפוצים נרחבים מיד עם הכניסה לדירה.
מבחן הדיירים: האם מתגוררת משפחה אחת על שלוחותיה או שתי משפחות שאין קשר ביניהן, וגם האם מדובר בשימוש עצמי של בעל הנכס או שנמסר לשוכרים שונים.

ביהמ"ש התריע על כך כי לא קיימת הגדרה לחלוקה אגפית וקורא למחוקק להשלים את החסר ומרשיע את הנאשם.

הנאשם ערער וערעורו נתקבל, ביהמ"ש המחוזי מתח ביקורת על מידת אמיתותם של חלק מהמבחנים שקבע בית המשפט קמא והאופן בו יישם את אותם מבחנים.
בנוסף לכך ביהמ"ש הפך את נטל הראיה-במקום שהנאשם יצטרך להוכיח שהעדרו של רכיב מסוים מצביע על כך שמדובר בדירה אגפית ולא מפוצלת, צריכה המדינה להראות מה מאושש את טענתה כי מדובר בדירה מפוצלת.

התוצאה של פסק דין זה: חלוקת דירה לאגפים הינה מותרת, נשאלת השאלה מתי עבודות שיפוץ פנימיות יוכרו כחלוקה לאגפים ומתי כפיצול דירה ליחידות נפרדות.

עם זאת יש לציין מסקי דין הפוכים למשל ברח´ ויסוצקי בת"א המהווה חלק מן הצפון היוקרתי, הבעלים של 3 דירות בבניין מסויים חילק כל אחת ל5 דירות ובסה"כ 15 דירות. ביהמ"ש קבע כי מדובר בהוספת יחידות דיור וחייב את הבעלים להשיב המצב לקדמותו.

משפטית אפשר לסכם ולומר כי אין הלכה ברורה ומקיפה בשאלה מתי שינוי פנימי יהיה בגדר חלוקה לאגפים ומתי חלוקה לדירות נפרדות. ממש בימים אלו
עצות הזהב לסיכום
לבדוק, יתכן והדירה המועמדת לשיפוץ מצוייה ברחוב או במגרש המאפשר קבלת היתר לחלוקה מלאה ורשמית של הנכס למספר דירות.

כשמחפשים דירה להשקעה, יש לנסות לאתר דירות מוזנחות במצב פיזי ירוד ככל האפשר. הרציונל- היות וממילא אנו מתכוונים לשפץ, עדיף שמצבו הפיזי הירוד של הנכס יהיה כזה שיפחית את מחיר הרכישה ההתחלתי.

להזהר מהשקעת יתר. לא מומלץ לחרוג מסכום של 40,000 $ לשיפוץ הדירה שאם לא כן ישובש לחלוטין כל תחשיב התשואה. (יש גם לזכור כי קהל השוכרים הפוטנציאלי אינו בררן ולא ישלם יותר על דלתות עץ מלאות ומעוצבות לדוגמה).

לתכנן את השיפוץ כך שכמה שפחות ירגיז ויפריע לשכנים בבניין, קרי: לא לתכנן את הג´אקוזי בצמוד לקיר הסלון של הדירה הצמודה. לא לפגוע בפרטיות של הדיירים בדירות הסמוכות, לבצע עבודה מהירה ונקיה וכד´

במידה ואין מדובר במגרש בו ניתן לקבל היתר לחלוקה, ליש תכנן בזהירות רבה את העבודות (מומלץ להעזר בעו"ד ובאדריכל המנוסה בכאלו עב´) כך שהעבודות יוכרו ע"י ביהמ"ש כשינוי פנימי בתוך דירה עפ"י ההגדרה בחוק ומשכך לא יהיו טעונות היתר.

ככל שהדבר ניתן יש להשאיר את הדירה המשופצת עם דלת כניסה ראשית אחת, להשאיר את הדירה כיחידה אחת מבחינת התשתיות ..(מוני חשמל מים, גז, ארנונה וכד´) בניה של מטבח שהינו משותף לכל השוכרים הינו דבר רצוי בהחלט. כמו כן אין לנסות לשווק ו/או לרשום את האגפים השונים כדירות נפרדות – זה אינו חוקי וסותר את תכנית בניין עיר ואת הוראות החוק המחייב היתר בניה לצורך חלוקתה של דירה למספר דירות.
לדוגמה מיקומו של בית ספר יסודי בגבול הנכס מהווה הפרעה לאיכות החיים ןמוריד את שווי הנכס. ברור שבדיקה זו יש לבצע לפני הרכישה.